婚前房產(chǎn)婚后出售的，用賣房款再購得的房產(chǎn)在離婚時(shí)應(yīng)該如何處理？

王某、丁某2013年年初登記結(jié)婚。結(jié)婚用房是王某2010年購買的，產(chǎn)證登記在王某一人名下，總價(jià)值200萬左右。到2013年兩人結(jié)婚時(shí)，該房子還欠80萬多元貸款，這部分貸款由兩人婚后共同償還。2014年，丁、王兩人決定賣掉這套房子再購房。2014年3月22日，王某將該房子以350萬元的價(jià)格售出。同年6月15日，王某用該筆房款又購買了另一套總價(jià)500萬元的房子，首付300萬元，剩余200萬元以王某名義貸款，房產(chǎn)證登記在王某一人名下。后來王、丁兩人因種種原因離婚。2015年8月王某向法院提起訴訟，要求離婚并主張房子應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為他的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。而丁某則認(rèn)為：第一套200萬元的房子的確是王某婚前購買的，但是兩人結(jié)婚后共同還貸，因此認(rèn)為對(duì)這套房產(chǎn)自己享有權(quán)利，而后王某將該房出售又購得的新房，該房是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，雖然登記在王某一人的名下，但是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為兩人的共同財(cái)產(chǎn)，因此要求依法平均分割該房產(chǎn)。

婚前的房產(chǎn)可能多是用于個(gè)人居住，婚后隨著家庭成員的增多，很多情況下都需要重新購房，如若將婚前的房產(chǎn)出售再以購房款重新購房的，該套房屋在離婚時(shí)如何處理，是一個(gè)實(shí)踐中值得研究的問題。對(duì)于這一問題，法律規(guī)定并沒有明確的答復(fù)，不同的法院在司法實(shí)踐中可能依據(jù)具體情況有不同的處理。根據(jù)《上海市高院關(guān)于適用最高院適用婚姻法的司法解釋（二）的若干解答》的規(guī)定：當(dāng)事人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買了房產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場(chǎng)行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財(cái)產(chǎn)本身僅是個(gè)人財(cái)產(chǎn)形態(tài)的變化，性質(zhì)上仍為個(gè)人所有之財(cái)產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價(jià)值的上升所致，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個(gè)人所有。根據(jù)上述司法解釋，再購得的房產(chǎn)一般應(yīng)歸于婚前房產(chǎn)所有一方，因?yàn)橘u房款是再購房時(shí)資金的主要來源，當(dāng)然，還需要結(jié)合房屋登記情況來考慮。但是其他省市地區(qū)的法院可能會(huì)做出不同的判決，對(duì)這種區(qū)域的差別，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只能參考當(dāng)?shù)氐囊?guī)定做出適當(dāng)?shù)呐袛?。中國近幾年房價(jià)漲幅較大，對(duì)于升值的部分可以視為一種收益，具體實(shí)踐中，在判斷個(gè)人財(cái)產(chǎn)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時(shí)，人民法院會(huì)根據(jù)案件實(shí)際情況，對(duì)各種形式個(gè)人財(cái)產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個(gè)人財(cái)產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生的增值來判斷，若是基于原個(gè)人財(cái)產(chǎn)的自然增值，則該增值部分為個(gè)人所有；若是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生的增值，則通常認(rèn)定為共同所有。此外，若收益是基于個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)混同后的投資行為所產(chǎn)，無證據(jù)證明具體比例的，推定為共同財(cái)產(chǎn)投資收益，歸夫妻共同所有。

上述案例中，第一套房產(chǎn)主要由王某出資且登記在王某名下，因此第一套房產(chǎn)是王某的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。結(jié)婚后，王某將該房賣掉，又用房款付首付購得第二套房產(chǎn)，并以個(gè)人名義用個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)還貸，故該第二套房產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為王某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但是丁某參與了第一套房屋的還貸，對(duì)于這一部分，王某應(yīng)給予丁某一定的補(bǔ)償。至于房產(chǎn)升值的部分，因?yàn)樵撋挡糠质腔谕跄郴榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn)而隨市場(chǎng)浮動(dòng)自然產(chǎn)生，并非王某、丁某共同經(jīng)營所得，因此對(duì)該增值部分丁某無權(quán)要求分割。將婚前房產(chǎn)出賣再購買房產(chǎn)這只涉及個(gè)人財(cái)產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)換，而不是性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，因此仍舊認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)更為合適。如果認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)的話，就會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)怪象：婚前的買的房子如果不賣的話，認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而一旦出售就變?yōu)楣餐?cái)產(chǎn)，這樣的處理方式有點(diǎn)荒唐。

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