離婚案件中的財(cái)產(chǎn)糾紛越來越多，這與夫妻雙方?jīng)]有就財(cái)產(chǎn)問題作出約定有很大的關(guān)系，婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議的簽訂具有很大的意義，不僅在一定程度上避免了以金錢、財(cái)產(chǎn)為籌碼的功利性婚姻，而且也是解決今后婚姻、財(cái)產(chǎn)糾紛的重要法律依據(jù)。婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議本質(zhì)上屬于合同，其內(nèi)容、形式不僅要符合法律的規(guī)定，而且要符合規(guī)章政策，否則會影響到協(xié)議的效力。由于各地有不同的購房政策，所以很多人為了規(guī)避政策的限制，采用借名購房的形式購買房產(chǎn)，最終由于不同的原因產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛。以北京為例，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》十、借名買房的認(rèn)定和處理中規(guī)定：借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十六條規(guī)定：借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。因此，為了規(guī)避各種限購政策，雖然有借名購房的協(xié)議，但是由于違反了政策，最終很可能達(dá)不到自己購房的目的。

參考案例：

符某與李某于2015年8月確立戀愛關(guān)系。戀愛期間，因符某在京無購房資格，雙方協(xié)商符某以李某的名義在京購買商品房。2015年11月8日，李某與他人簽訂房屋買賣合同，以200萬元的價(jià)格購買位于北京市懷柔區(qū)×號房屋，首付款為100萬元，李某以銀行貸款100萬元作為購房尾款。合同簽訂后，符某支付房屋首付款100萬元、中介費(fèi)2.8萬元。2015年11月22日，符某與李某簽訂《婚前房屋財(cái)產(chǎn)協(xié)議書》，具體內(nèi)容如下：“甲乙雙方現(xiàn)已自由戀愛，?。現(xiàn)甲方欲購置一套學(xué)區(qū)房?，就此套婚前房產(chǎn)達(dá)成協(xié)議如下：一、婚前甲乙雙方同意以乙方的名義在北京市懷柔區(qū)購買一套學(xué)區(qū)房，首付和月供全部購房款由甲方支付。雙方協(xié)商以乙方住房公積金進(jìn)行貸款，并登記在乙方名下，但所有款項(xiàng)均由甲方支付，房屋所有權(quán)由甲方享有。甲方將購房款支付給乙方，由乙方代為支付。房屋的詳細(xì)情況如下：??！?015年11月23日，李某向符某出具房屋首付款收據(jù)。

　　2016年3月，李某與符某因感情不和而結(jié)束戀愛關(guān)系。后李某付清因×號房屋交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)共計(jì)252372.51元，該房屋于次日登記在李某名下。2016年4月，李某以個(gè)人住房公積金貸款100萬元的方式付清了該房屋購房尾款，并自2016年5月19日起按照每月5000元的標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立償還銀行貸款至今。訴訟中該房屋經(jīng)評估確定價(jià)值為408.52萬元。

　　另外，2016年11月23日，符某以所有權(quán)確認(rèn)為由將李某訴至法院，要求確認(rèn)×房屋歸符某所有，并要求李某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)及騰退房屋。2017年2月，法院經(jīng)審理后作出(2016)京0116民初6773號民事判決，認(rèn)為因本市住房限購政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實(shí)際買受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持。符某并未取得本市購房資格，故其要求涉訴房屋歸其所有違背國家政策，法院不予支持。

法院認(rèn)為，婚約財(cái)產(chǎn)糾紛一般是指以結(jié)婚為目的的男女雙方在婚約關(guān)系存續(xù)期間因維持該關(guān)系而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)糾紛。根據(jù)已查明的事實(shí)和本院(2016)京0116民初6773號生效判決，符某在其與李某戀愛期間已達(dá)成結(jié)婚意向的情況下，由于其本人不具備在京購房資格，與李某約定借用李某的名義購買×號房屋，購買該房屋產(chǎn)生的所有款項(xiàng)均由符某支付。雙方簽訂的協(xié)議書主要內(nèi)容為符某借用李某在京購房資格購買×號房屋的約定，從法律性質(zhì)上屬于借名買房合同。該合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且所購×號房屋并非政策性房屋，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性法律規(guī)定，亦不存在其他合同無效之情形，故應(yīng)合法有效。

現(xiàn)實(shí)生活中，房屋作為人們極為重要的財(cái)產(chǎn)，借名買房往往發(fā)生在關(guān)系親密的人群之間。本案中，李某之所以同意符某借名買房，并以其住房公積金貸款，是因?yàn)殡p方當(dāng)時(shí)存在婚約關(guān)系這個(gè)前提條件。換言之，符某與李某在婚約關(guān)系終止后，雙方借名買房的合同基礎(chǔ)難以為繼。此時(shí)，雙方因×號房屋所產(chǎn)生的爭議不應(yīng)簡單以借名買房合同糾紛案件的審理思路來處理，應(yīng)綜合考慮合同簽訂條件、履行事實(shí)等因素，衡平雙方之間的利益。事實(shí)上，符某在2015年11月支付房屋首付款100萬元后，因與李某結(jié)束戀愛關(guān)系，其未再依約支付房屋交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)及償還銀行貸款，而上述款項(xiàng)均由李某支付。李某認(rèn)可收到了符某給付的房屋首付款100萬元及房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的傭金2.9萬元，故李某應(yīng)返還符某該部分款項(xiàng)。對于房屋增值部分的利益分配，根據(jù)符某與李某各自的出資比例,并考慮到李某獨(dú)自償還貸款對房屋升值的貢獻(xiàn)程度，法院酌情確定符某對房屋增值部分享有的補(bǔ)償數(shù)額為78萬元。鑒于房屋系李某通過銀行貸款的方式購置，且貸款至今尚未還清，此后房屋升值部分以及貸款所產(chǎn)生的相應(yīng)利息均由李某享有及負(fù)擔(dān)。綜上，法院判決李某返還符某購房首付款100萬元、傭金服務(wù)費(fèi)2.9萬元，共計(jì)102.9萬元；李某給付符某房屋增值補(bǔ)償款78萬元。

　　（案例來自于北大法寶：北京市懷柔區(qū)人民法院(2017)京0116民初1644號民事判決書）

曹曉靜律師  有溫度的婚姻家庭律師，最貼心的法律服務(wù)專家

北京市盈科律師事務(wù)所  高級合伙人

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