曹曉靜律師北京電視臺《律師幫幫忙》——購房五年無法過戶，到底誰之過

電視劇《安家》的播出，道出了普通人購房過程中的酸甜苦辣。在二手房交易時，買方不僅應(yīng)實地考察房屋的結(jié)構(gòu)、格局、采光及物業(yè)服務(wù)等事項，還應(yīng)對房屋的性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)狀況、是否涉訴、是否存在抵押、物業(yè)采暖費(fèi)結(jié)算等情況進(jìn)行詳細(xì)了解。

今天找到欄目組尋求幫助的李女士，當(dāng)初歡歡喜喜購置房產(chǎn)，如今，房子卻成了她心中的痛。李女士購買五年的房產(chǎn)，至今依然無法辦理過戶。二手房繁瑣的交易過程中，哪些細(xì)節(jié)需要特別注意？北京電視臺科教頻道《律師幫幫忙》，曹曉靜律師將幫李女士理清房產(chǎn)交易中的細(xì)節(jié)，明確她擁有的權(quán)利，依法維護(hù)自己的權(quán)益。

案例回顧

買房，對于很多人來說，都是一件大喜事。而李女士五年前購買二手房的經(jīng)歷，卻成為她心里的一樁糟心事。

原來，為了方便照顧老人和孩子上學(xué)，李女士一家人賣掉了兩套拆遷房，換購一套當(dāng)時價值515萬元的三居室住房。本想著既解決了孩子就近上學(xué)的問題，又能三代同堂、互相有個照應(yīng)，是個兩全其美的選擇。

但是令李女士萬萬沒想到的是，就在自己簽訂了二手房買賣合同，辦理完定金支付以及相應(yīng)的交付手續(xù)后，卻得知房子處于被查封的狀態(tài)。也正因此，李女士這套裝修花費(fèi)100多萬元，并且已經(jīng)居住5年的三居室，過戶的問題卻一直沒有辦法解決。

為此，李女士曾經(jīng)多次和中介公司交涉過戶時間，而中介的回復(fù)是一直讓李女士等待，等原房主此房所做的抵押和查封解除之后，就可以給她辦理過戶。但是，日子等的久了，李女士總覺得心里不踏實。于2016年，將原房主訴至法院。法庭上，原房主表示，認(rèn)可這份房屋買賣合同、并愿意配合李女士將房屋過戶，也正是基于此，李女士和原房主達(dá)成了庭外和解。

在這之后，李女士一直抱著一線希望，期待原房東能早日跟她完成過戶手續(xù)。直到2019年，原房主的債權(quán)人找到李女士，聲稱房產(chǎn)已經(jīng)被查封，后續(xù)就要執(zhí)行拍賣的手續(xù)，這讓李女士一家蒙受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

李女士認(rèn)為，自己購房之初，中介公司知悉此房有兩次抵押，后續(xù)可能涉及查封的風(fēng)險存在，卻沒有及時告知，依然讓李女士等待過戶。中介公司是否存在過失？她可以向中介公司主張賠償嗎？帶著李女士的諸多疑問，我們看看曹曉靜律師如何回答。

律師支招

曹曉靜律師表示，在房屋的連環(huán)交易中，由于房屋產(chǎn)權(quán)不明或者因為有不明債權(quán)的存在，導(dǎo)致無法過戶而引發(fā)的糾紛還是比較多的。像李女士這樣的情況，就是典型的房屋買賣合同糾紛。

目前，若想繼續(xù)履行合同，要看原房主到底將房子抵押了多少，房子還有沒有剩余的價值，同時還要通過檢索查看房子被查封的標(biāo)的是多少，如果通過調(diào)查，了解到原房主已經(jīng)資不抵債，很顯然這套房子從客觀上已經(jīng)不能履行，需要李女士一家果斷放棄，如果通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)原房主還有其他的財產(chǎn)可供執(zhí)行，那么還有繼續(xù)履約的可能。但是，根據(jù)目前的情況，曹曉靜律師認(rèn)為，解除合同的可能性會比較大。

曹曉靜律師建議，發(fā)現(xiàn)房子出現(xiàn)糾紛應(yīng)在第一時間到法院起訴，查明房屋的情況后，如果具備履行條件可以要求繼續(xù)履行合同，如果對于過戶來說，已經(jīng)障礙重重，并且超出了中介和原房主的解決能力，應(yīng)該果斷解除協(xié)議，這是最好的止損方式。

對于中介是否承擔(dān)責(zé)任，曹曉靜律師表示，需要具體了解一下中介與原房主的交易情況。李女士在起訴原房主解除買賣合同的時候，可以將中介列為第三人。如果當(dāng)初賣房的時候，原房主對房屋的狀況有隱瞞，并且存在一直誤導(dǎo)中介的情況，那么中介的責(zé)任就會小一些。如果原房主已經(jīng)如實的披露了房屋的信息，是中介為了促成交易沒有盡到審查的義務(wù)，那么中介就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，賠償李女士的損失。

針對李女士的購房經(jīng)歷，曹曉靜律師提醒購房者，購房時一定要注意以下兩點(diǎn)：

第一，要確保房源沒有問題，不但要了解房屋有沒有抵押，最好通過《中國裁判文書網(wǎng)》檢索房主的個人情況，查看其有沒有在執(zhí)行中的案件。如果他已經(jīng)陷入資金鏈斷裂被債主追上門的情況，那么在二手房交易的過程中，極有可能房屋會被法院查封，無法辦理過戶。

第二、在買房的時候，不要過度迷信中介的保障和承諾。必要的時候，可以在交易的過程中咨詢律師，有專業(yè)律師把關(guān)的情況下，可以確保房屋交易順利，在遇到突發(fā)情況的時候也能幫您及時止損。

曹曉靜律師  有溫度的婚姻家庭律師，最貼心的法律服務(wù)專家

北京市盈科律師事務(wù)所  高級合伙人

咨詢電話：139 1124 7365

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